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Faut-il louer ou acheter ses locaux ?

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D'un côté, il est tentant de louer pour pouvoir évoluer rapidement, mais de l'autre, l'achat immobilier permet de se constituer un patrimoine. Tour d'horizon des intérêts et inconvénients de ces deux solutions.

Avec des taux d'intérêt plutôt bas (autour de 3,5 %) et une crise économique qui a mis en lumière l'avantage d'investir dans la pierre, beaucoup de chefs d'entreprise s'interrogent sur l'opportunité d'acheter leurs locaux. Comme pour un particulier qui serait lassé de payer des loyers en pure perte, une PME peut éprouver le besoin d'être propriétaire de ses bureaux. Jean-François Devillard, directeur technique d'In Extenso, cabinet d'expertise-comptable, rappelle les conséquences de l'achat sur la gestion d'une société: « Il faut pouvoir avancer des fonds, ce qui exclut a priori les jeunes entreprises, qui vont plutôt consacrer leurs moyens à la croissance, en investissant dans l'outil de production. » Par ailleurs, contrairement à une idée reçue, être propriétaire de ses murs peut compliquer la revente d'une entreprise: « Si le rachat des parts d'une société s'effectue en moyenne sur sept ans, il n'en va pas de même pour l'achat. L'immobilier, dont les durées de remboursement sont plus longues. De l'ordre de 10 ou 15 ans », souligne l'expert-comptable. Or, l'actif économique (l'entreprise) et l'actif immobilier sont mis dans la même corbeille lors d'un rachat, et il faut alors financer le tout sur une durée raisonnable, c'est-à-dire moins ongue que celle d'un remboursement immobilier. Le repreneur peut légitimement demander une décote sur le prix de vente de l'entreprise qui possède ses murs. Mais l'achat immobilier a aussi ses avantages: l'entreprise peut déduire les intérêts d'emprunt de son bénéfice imposable, tout comme sa taxe foncière et une quote-part de l'amortissement. Elle peut aussi mettre en gage ses biens immobiliers, pour obtenir des moyens financiers. Lorsqu'elle achète un bien neuf, l'entreprise peut récupérer la TVA. Dans le cas de l'ancien, elle paye des droits d'enregistrement compris entre 6 et 8 % du prix. Et de façon globale, en étant propriétaire de ses locaux, elle acquiert une image de solidité.

Une solution mixte. La location ne manque pas non plus d'attraits. « Il s'agit d'une solution souple, commente Vincent Ascher, responsable du secteur Paris au département bureaux de Cushman & Wakefield, spécialiste de l'immobilier de bureaux. Sans avoir besoin de contracter un emprunt lourd, une entreprise peut louer des locaux lors de sa création, puis au fur et à mesure de son développement. » Du point de vue comptable, les loyers et l'assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable de l'entreprise. Mais un locataire est soumis aux autorisations du bailleur et de la copropriété pour les travaux importants dans ses locaux comme pour le perçage d'un mur pour installer une climatisation, par exemple. Et il n'est jamais à l'abri des augmentations de loyer, d'année en année. Voire de la non-reconduction de son bail. Solution intermédiaire, certaines sociétés optent pour le crédit-bail immobilier. Comme pour la location avec option d'achat d'une voiture, il s'agit de verser des loyers à un organisme financier propriétaire des murs, avec la possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat. La formule peut séduire les sociétés ayant peu d'apport (le bien peut être financé à 100 %), mais il faut surveiller étroitement le coût total de l'opération, surtout en cette période où les taux d'intérêt des emprunts sont bas pour un achat classique. Selon les professionnels, l'idéal est d'opter pour une solution mixte, entre l'achat et la location. « Si le chef d'entreprise repère des locaux attractifs qui sont à vendre, il peut se porter acquéreur dans le cadre d'une SCI, (société civile immobilière), regroupant le dirigeant et éventuellement des associés », explique Vincent Ascher (Cushman & Wakefield). La SCI devient le bailleur et loue le bien immobilier à l'entreprise, en toute transparence et à la valeur du marché. En cas de vente de l'entreprise, les parts de celle-ci et l'immobilier sont distincts, ce qui évite de pénaliser la transaction. La SCI peut continuer de louer les murs au repreneur, pour les revendre plus tard, au moment où le marché sera plus favorable. Et les membres de la SCI, dont le chef d'entreprise, se constituent un patrimoine. Quant au locataire, il a l'avantage de bien connaître son bailleur et, a priori, de cohabiter en bonne intelligence.

LOUER
La location m'apporte de la souplesse

Spécialiste de la logistique pour l'e-commerce, Neolys est née en janvier 2007 et a déjà déménagé deux fois depuis, pour augmenter ses capacités de stockage et donc sa productivité. Actuellement, elle loue 6 000 m² d'entrepôts et de bureaux. « La location s'est imposée, souligne Ludovic Druesnes, gérant de Neolys. En tant que jeune société, nous n'avions pas les moyens d'acquérir les grandes surfaces que notre activité nous impose. La location est aussi un choix, car elle apporte de la souplesse. En étant propriétaire, je n'aurais pas pu rapidement additionner les mètres carrés qui sont nécessaires à mon développement » Dans un avenir proche, Neolys pourrait encore avoir besoin de surfaces supplémentaires. Le gérant se dit alors ouvert à une solution mixte: « L'idéal serait d'être propriétaire du siège et locataire des entrepôts, qui sont amenés à grandir avec le nombre de clients et qui peuvent être disséminés dans la région parisienne ».

NEOLYS - Repères

- ACTIVITE : Logistique pour l'e-commerce
- VILLE : Lieusaint (Seine-et-Marne)
- FORME JURIDIQUE : SARL
- DIRIGEANT : Ludovic Druesnes, 39 ans
- ANNEE DE CREATION : 2007
- EFFECTIF : 14 salariés
- CA 2009 : 2,1 MEuros
- RN 2009 : 21 kEuros

ACHETER
Nous organisons notre espace sans contrainte

DPII Telecom a longtemps été locataire de ses bureaux, avant d'acquérir, en 2007, une ancienne maison d'habitation dans le centre-ville de Pontoise, entourée de 700 m² d'espaces verts. Les deux dirigeants, Pierre Patuel et Claire-Isabelle Delancray, ont saisi une opportunité, en voyant le bien en vente. Ils montent alors une SCI, qui possède la maison et la loue à l'entreprise. Cependant, il a fallu transformer les lieux en bureau. Le coût? 100 000 euros de travaux. « Nous sommes passés d'une zone industrielle à un centre-ville historique, avec tout le confort d'une maison: salon avec télévision, cuisine, jardin avec barbecue... Tout cela renforce la convivialité », s'enthousiasme Pierre Patuel. Autre bénéfice, DPII Telecom peut désormais héberger son data center (serveurs informatiques nécessaires à son activité) en organisant les lieux à sa guise, sans la contrainte d'obtenir l'agrément du bailleur pour mettre en place l'équipement indispensable comme des climatiseurs ou des groupes électrogènes, par exemple.

DPII TELECOM - Repères

- ACTIVITE: Editeur informatique, spécialiste des télécoms
- VILLE : Pontoise (Val-d'Oise)
- FORME JURIDIQUE : SAS
- DIRIGEANTS : Claire-Isabelle Delancray, 50 ans, et Pierre Patuel, 49 ans
- ANNEE DE CREATION : 1986
- EFFECTIF : 10 salariés
- CA 2009 : 1,8 MEuros
- RN 2009 : 459 kEuros

SONDAGE
ACHETER OU LOUER SES LOCAUX?

118 internautes ont répondu à cette question sur notre site.
- 21,19 % ont déjà acheté leurs locaux ; .
18,64 % comptent le faire prochainement;
60,17 % préfèrent louer.
Source: sondage effectué 24/09/2010 au 24/10/2010 sur ChefQentreprise.com