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Réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux : ce que l'on sait

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La fiscalité des commerces évolue. Les conséquences sur le montant de l'impôt des professionnels du secteur devraient bientôt se faire sentir. Etat des lieux.

Réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux : ce que l'on sait

En matière d'impôt, la réforme de la taxe d'habitation, touchant les particuliers, n'est pas le seul dossier potentiellement explosif sur lequel se penche actuellement le gouvernement. La fiscalité des commerces évolue elle aussi. Entrée en vigueur cette année, la réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux passe mal auprès des professionnels du secteur.

Véritable serpent de mer - évoqué depuis plusieurs décennies, mais jamais mis en oeuvre en raison de sa complexité -, cette réforme vise à faire évoluer les modalités de calcul des impôts locaux afin d'être davantage en conformité avec les montants des loyers actuels. Des changements qui impacteront le montant des impôts - et pas nécessairement dans le bon sens.

La nouveauté ? Depuis le 1er janvier 2017, "tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la RVLLP [révision des valeurs locatives des locaux professionnels, ndlr] disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de la localisation", détaille la Direction générale des Finances publiques.

Lisser les changements

"Les valeurs locatives des locaux professionnels sont dorénavant assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés", poursuit la DGFiP. La surface pondérée tient compte de l'usage qui est fait du local. "Par exemple, l'arrière-boutique d'un local commercial (...) n'a pas la même valeur que la partie principale dédiée à l'accueil de la clientèle. La superficie de cette partie est alors réduite par application d'un coefficient : 0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte", expose la Direction de l'information légale et administrative, rattachée au Premier ministre.

Les tarifs au mètre carré dépendent du secteur d'évaluation (marché locatif homogène au sein du département) et de la catégorie de locaux concernés (magasins, dépôts, hôtels...), et les coefficients de localisation affinent cette approche en tenant compte de la situation du local au sein du secteur d'évaluation.

Pour limiter les écarts trop importants avec les niveaux de l'impôt collecté jusqu'à présent, ainsi que pour garantir aux collectivités le maintien de la part des locaux professionnels et d'habitation au sein des impôts locaux, différents dispositifs ont été prévus. Par exemple, un coefficient dit de neutralisation pourra être appliqué. Par ailleurs, les effets de la réforme (augmentation ou baisse de cotisation) seront lissés sur dix ans, jusqu'en 2026, via un montant de lissage appliqué sur la cotisation de chaque local concerné par la réforme.

"Distorsion de concurrence"

Une initiative insuffisante pour rassurer les représentants du secteur, qui pointent les risques des changements à venir. "Cet alourdissement considérable des charges fiscales est particulièrement mal venu dans le contexte actuel", dénonce l'Alliance du Commerce, union de professionnels du commerce, dans un communiqué du 25 juin 2017.

Pour l'organisation, le principal problème est que les pure players n'ont pas à supporter autant d'impôts que les commerces physiques traditionnels. Ce qui crée à ses yeux une distorsion de concurrence. Elle appelle, ainsi, non seulement à une meilleure prise en compte de cette problématique, mais aussi à un report de la réforme et à un dialogue avec les pouvoirs publics pour trouver des solutions viables pour le commerce de centre-ville.

Selon elle, la réforme pourrait entraîner des hausses d'impôt de 50 % pour certains commerces et devrait concerner plus de deux millions de points de vente.