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L'hypothèque conventionnelle évolue

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Issue du droit romain, l'hypothèque permet au propriétaire d'un immeuble d'en tirer crédit, en ménageant ses prérogatives et en assurant une protection au créancier.

L'hypothèque conventionnelle évolue

L'article 2393 du Code civil définit l'hypothèque comme un droit conféré sur un immeuble affecté à l'acquittement d'une obligation. Elle peut résulter de la loi (exemple: hypothèque légale du Trésor), d'une décision judiciaire ou d'un contrat. Alors que les deux premières peuvent être inscrites sans l'accord du propriétaire, l'hypothèque conventionnelle est, par définition, consentie. Cette sûreté présente des avantages pour le propriétaire, qui conserve ses prérogatives, comme pour son créancier, dont les intérêts sont protégés. En pratique, l'équilibre est délicat.

Les prérogatives du propriétaire maintenues

Le propriétaire n'est pas dépossédé de son bien et peut continuer à exercer sur lui les prérogatives attachées au droit de propriété, à savoir user de la chose, en percevoir les fruits et en disposer. Il peut continuer à tirer crédit de son immeuble (par exemple en consentant d'autres hypothèques dans la limite de la valeur du bien) ou des fruits de celui-ci (délégation de loyers...). L'hypothèque peut garantir les dettes du propriétaire, comme celles d'autrui: un dirigeant peut affecter un bien immobilier personnel à la garantie des obligations de son entreprise.

Les intérêts du créancier protégés

Pour le créancier, l'hypothèque a l'avantage de porter sur un bien de grande valeur, visible et inamovible. Sa constitution impliquant le recours à un acte authentique, le créancier dispose d'un titre exécutoire à l'encontre de son débiteur. La publication de l'hypothèque la rend opposable à tous. L'hypothèque confère au créancier le droit d'être payé par préférence aux autres créanciers dépourvus de sûreté ou inscrits postérieurement.
Depuis 2006, plutôt que de se payer sur le prix, le créancier peut demander l'attribution du bien en propriété. L'hypothèque est, en principe, indivisible: même si la dette est remboursée pour partie, le créancier conserve la garantie de l'immeuble entier. Enfin, elle suit l'immeuble "en quelques mains qu'il passe".

Deux inconvénients majeurs pour le débiteur

Ce qui constitue un avantage pour une partie n'en est pas toujours un pour l'autre. La publicité de l'hypothèque implique le paiement de frais importants qui, souvent, incombent au débiteur. Par ailleurs, l'absence de dépossession expose le créancier au risque de voir le propriétaire vider le bien de sa valeur. Le propriétaire doit donc exercer ses prérogatives "en bon père de famille". Il peut effectuer tous les actes de gestion normaux et disposer des loyers... En revanche, s'il détruit l'immeuble ou porte atteinte à sa valeur, il engage sa responsabilité vis-à-vis du créancier hypothécaire, qui peut s'opposer à ces agissements.
Enfin, l'hypothèque comporte deux inconvénients pour le débiteur. En pratique, le droit de suite du créancier limite la possibilité de vendre le bien hypothéqué, dès lors que l'acquéreur exige la purge des inscriptions. Ensuite, son indivisibilité aboutit à affecter un bien d'une valeur constante, voire croissante, à la garantie d'une seule dette qui diminue au fur et à mesure des remboursements. En 2006, le législateur avait créé l'hypothèque rechargeable. Les parties pouvaient ainsi convenir que l'hypothèque pourrait être donnée en garantie de nouvelles dettes, à hauteur du montant remboursé sur la dette initiale. Cependant, le projet de loi relatif à la consommation adopté par l'Assemblée nationale le 13 février 2014 a abrogé ce dispositif à compter du 1er juillet 2014. Désormais, le propriétaire devra consentir une nouvelle hypothèque et en supporter les frais.

Par Me Sophie Erignac-Godefroy

Avocat associé chez SBKG & associés.
Depuis plus de vingt ans, Sophie Erignac-Godefroy conseille les entreprises dans leurs opérations immobilières et les représente dans les procédures auxquelles ils peuvent donner lieu.

Mot clés : créancier

Me Sophie Erignac-Godefroy