Baux commerciaux : ce que change la loi Pinel

La loi Pinel étend le statut des baux commerciaux à tous les locataires et bailleurs, indépendamment de tout critère de nationalité, et vient préciser, en la définissant, que la convention d'occupation précaire en est ­exclue. La possibilité existant jusqu'alors de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur est supprimée, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. La durée des baux dérogatoires est allongée de deux à trois ans. Le congé peut désormais être donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire et non plus uniquement par cette seconde voie.

L'augmentation du loyer renouvelé ou révisé a été limitée. En cas de déplafonnement du loyer pour cause de modification des ­facteurs locaux de commercialité ou de durée du bail supérieure à neuf ans, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année écoulée. Il en est de même pour la révision du loyer. En l'état de la loi, il n'est pas possible de donner une portée définitive sur l'interprétation de ce texte. Il est désormais expressément prévu que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. L'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus l'indice de référence : il est remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).

Obligations du bailleur

Le bail commercial doit comporter un inventaire "précis et ­limitatif" des charges, impôts, taxes et redevances - avec une répartition précise entre bailleur et preneur. Le bailleur a l'obligation d'en adresser un bilan ­récapitulatif tous les ans au ­preneur. Il doit aussi informer ce dernier en cours de bail des ­nouvelles charges, taxes et ­redevances et des nouveaux ­impôts. Le bailleur doit également ­communiquer au preneur, à la conclusion du bail, puis tous les trois ans, son programme chiffré de travaux et récapituler les ­travaux réalisés les trois années précédentes.

En cas d'ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges ou du coût des travaux doit être ­précisée. L'état des lieux d'entrée et de sortie des locaux est ­obligatoire pour chaque prise de possession et restitution des ­locaux par un locataire (y compris en cas de cession de bail ou de fonds de commerce). Il peut être établi soit de façon contradictoire entre les parties soit par acte d'huissier.

Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier doit ­informer le cédant de tout défaut de ­paiement du preneur dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. La garantie est, de plus, limitée à trois ans à compter de la cession.

Droit de préemption

Le preneur dispose désormais, en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal, d'un droit de préemption qui doit s'exercer dans un délai d'un mois après notification par le bailleur du projet de cession qui doit comporter, à peine de nullité, les prix et conditions de la vente envisagée. Cette disposition n'est applicable ni à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, ni à celle d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, ni à celle, globale, d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à celle d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.